Conferimento immobili a società estera – aspetti fiscali e patrimoniali

Conferimento immobili presenti in territorio italiano a una società estera, genera delle problematiche fiscali legate alla fiscalità dei soggetti presenti nell’asset societario, ma anche dei vantaggi nella difesa Patrimoniale.

Di particolare interesse è l’attività di conferimento immobili  presenti sul territorio italiano a una società di diritto estero (non residente quindi in Italia) ma sempre di riconducibile al diritto comunitario UE.

Di fatti si può incorrere nella fattispecie di un soggetto italiano socio di una società estera che decida di conferire il/i suddetto/i immobili siti in territorio italiano.

Le imposte dirette ed indirette legate a questa tipologia di operazione, in questi casi sono di analisi primaria per definirne la fiscalità e verificarne i vantaggi e i comportamenti da mantenere.

Conferimento in Società Estera di Immobili siti in Italia

Al fine di comprendere al meglio come si svolge il tutto, si rende necessario semplificare la presentazione.

Due soggetti persone fisiche di fiscalità italiana sono proprietari di un immobile sito in territorio italiano. Decidono di conferirlo a una società per esempio di diritto rumeno amministrata da un soggetto fiscalmente residente in Romania al fine di evitarne l’esterovestizione societaria.

In questo caso specifico se non sono utilizzati strumenti societari diversi e pianificazioni più o meno aggressive estere, necessita rifarsi al fine di analizzare i comportamenti – le conseguenze fiscali, alle imposte dirette e indirette del conferimento dell’immobile alla società estera di diritto comunitario.

Pertanto, verrà analizzato l’aspetto fiscale nel quadro RW, ove verranno sempre dichiarate le attività estere sia di natura Finanziaria di Partecipazione che in questo caso Patrimoniali.

Perché è stata fatta questa news… per mettere a confronto imposte indirette e dirette durante il conferimento Italia su Italia e Italia su Estero, al fine di sottolineare la seconda opportunità, anche se non si ricorre a una pianificazione aggressiva.

Indice degli Argomenti

Immobile sito in Italia conferito a societa Italiana: fiscalità indiretta

  • IMPOSTE INDIRETTE CONFERMENTO ITALIA SU ITALIA

Analizziamo quindi il conferimento di immobili in società italiane da parte di soci persone fisiche.

La tipologia di conferimento implica l’applicazione dell’imposta di registro. Nella fattispecie, si tratta dell’imposta di registro in misura proporzionale (del 9%). Il valore imponibile su cui applicare l’imposta di registro è ricavato dal netto tra (come dice la norma):

  • Il valore dell’immobile conferito;
  • Le passività accollate.

Altresì necessita tenere presente in queste tipologie di operazioni che si devono considerare le imposte ipotecarie e catastali (2% ed 1%), queste si considerano con una base imponibile al lordo delle passività accollate.

Facciamo ora un esempio pratico, il soggetto desidera proteggere il suo patrimonio immobiliare. Ammettiamo che il risultato del valore immobiliare netto dopo le passività accollatesia del valore di 500.000 euro.

Conferendolo in una Società Semplice di diritto italiano ecco l’approccio fiscale e quello che andresti a saldare:

Registro e la sua imposta di 45.000 euro; L’ipotecaria e la sua imposta 10.000 euro; La Catastale e la sua imposta 5.000.

Et voilà, il totale di: 60.000 euro di imposte per il trasferimento della proprietà immobiliare già in proprietà al soggetto in una società di diritto italiano ove ne avrà una percentuale o la totalità del controllo!

Un successone!!!!!

Immobile sito in Italia conferito a società Estera: fiscalità indiretta

  • IMPOSTE INDIRETTE CONFERIMENTO ITALIA SU ESTERO

Analizziamo ora analoga operazione di Conferimento di cui sopra, ma a  una società estera appartenente alla Unione Europea.

Verrà considerato quello previsto dalla norma, la quale sancisce che gli atti di costituzione e di aumento del capitale o patrimonio, soggetti all’imposta nella misura fissa di 200 euro quando la società ricevente il conferimento, detiene la sede legale e/o amministrativa in un altro Stato della Comunità Europea.

Rimangono sine qua non, in materia di atti, le imposte ipotecaria e catastale come riportate nel paragrafo sopra e cioè del 2% e dell’1% come previsto dalla norma.

A questo punto non basta che ripetere l’operazione di imposta presentata sopra, ma con i nuovi parametri ci cessione di Immobile sito in Italia di soggetti italiani a società estera in comunità europea.

Quindi riprendendo l’esempio, se tu volessi proteggere il tuo patrimonio immobiliare del valore di 500.000 euro, facendolo confluire in una società estera di un Paese appartenente alla UE ti ritroveresti a pagare:

Registro e la sua imposta di 200 euro; L’ipotecaria e la sua imposta 10.000 euro; La Catastale e la sua imposta 5.000

Et voilà, il totale di: 15.200 euro di imposte per il trasferimento della proprietà immobiliare già in proprietà al soggetto in una società di diritto estero presente nella comunità europea, ove ne avrà una percentuale o la totalità del controllo!

Questo è un successone!

Attenzione! Per fare questo tipo di operazione necessita analizzare il Paese in UE che non prevede altre tassazioni indirette durante il conferimento degli immobili.

  • DIFESA DEL PATRIMONIO

Da annoverare che:

il conferimento di immobile, da parte del soggetto persona fisica ad una società estera, diviene una opportunità di difesa Patrimoniale, perché rende inattaccabile il bene da possibili pignoramenti immobiliari. Certo e’ d’obbligo sottolineare che le quote della società estera potranno essere oggetto di pignoramento mobiliare (qui si apre una parentesi da trattare in altra News, perché l’azione se eseguita’ non blocca l’attività della società estera).

  • STABILE ORGANIZZAZZIONE

Altra situazione da annoverare che:

l’immobile detenuto in Italia da parte di una società estera presente nel territorio UE, sebbene locato, non costituisce Stabile Organizzazione.

Con la semplice detenzione/possesso di un immobile da parte di una società estera, non si ipotizza né si concretizza una Stabile Organizzazione, la definizione di Stabile Organizzazione consta:

Per Stabile Organizzazione viene intesa una sede fissa di affari tramite la quale l’impresa non residente esercita, in tutto o in parte, la sua attività sul territorio dello Stato.

  • NELLA PROSSIMA NEWS

TASSAZIONE DIRETTA

Tassazione del conferente

Tassazione della società estera conferitaria

  • CONCLUSIONE

A questo punto non possiamo altro che dire, che sicuramente abbiamo considerato una ottima opportunità di pianificazione decisamente interessante in quanto prevede di conferire un cespite immobile a fronte di un prelievo fiscale relativamente modesto confronto alla prima variante, senza tener conto della difesa Patrimoniale.

Di fatti in questa opportunità, si applica, una imposta di registro che è fissa, mentre quella ipotecaria e catastale rimangono dovute in nodo proporzionale.

Il loro saldo logicamente avviene in Italia in sede di recepimento dell’Atto Estero.

Cosa significa;

Significa che il saldo avverrà nel momento in cui l’Atto Estero verrà trascritto in Italia, ecco pertanto, perché è opportuno attribuirsi ad un notaio in modo che esso si possa occupare del recepimento dell’Atto di Conferimento in Italia e di conseguenza della relativa trascrizione nei registri immobiliari italiani.

 

Non esitate a contattarci per ulteriori informazioni….